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html模版 北京房貸利率提高抑制需求 學者警示環京市場最危險 北京房貸利率提高需求被抑制 環京區域調控頻加碼
繼5月初北京首套房房貸利率折扣取消後，部分銀行又開始收緊房貸政策。6月5日有消息稱，部分銀行已經開始執行首套房房貸利率最低為基準利率的1.1倍。這對於市場來說，購房貸款的成本將繼續上升，購房需求被抑制。
北京樓市降溫後，其輻射的區域調控頻頻加碼。近日，廊坊提出，將把房價穩定在2016年10月的水平，確保環比不增長。邢臺更是表示，要適時進行階段性限購工作。但經濟學傢馬光遠提醒投資者：“環北京地區未來政策保持高壓的可能很大，註定這個市場屬於最危險的市場。”
業內人士分析，銀行資金成本的攀升，以及房價松動後銀行風險的增加，都是銀行提高房貸利率的原因。此外，在信貸收緊趨勢的延續周期內，房地產降溫也將持續。
北京信貸收緊 樓市持續降溫
近日有媒體曝出，北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準利率的1.2倍。未明確上浮首套房貸基準利率的幾傢銀行，由於額度有限，在實際執行中需要議價，也相當於利率有所上浮。
值得註意的是，5月初，北京部分銀行剛剛取消首套房房貸利率折扣，上浮二套房房貸利率。
房貸利率的上調以及各大銀行信貸額度的收緊，使得5月居民對於住房貸款的杠桿使用率和使用力度均出現明顯下滑。鏈傢研究院對《財經》新媒體分析：“首付比例以及貸款成本的提高，再加上貸款資質審核的嚴格化和銀行整體房貸額度的收縮，迫使購房者降低對於杠桿的依賴程度。”
中原地產首席分析師張大偉認為，北京作為全國調控最嚴格的城市，信貸收緊的趨勢也最早最明顯。
對於銀行上調房貸利率的原因，張大偉分析，首先，資金成本繼續上升，包括餘額寶等理財產品年化資金成本已經接近4.1，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品。所以預計後續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。
其次，房價逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，預計後續銀行將繼續收緊額度與提高貸款價格。
張大偉預計，信貸收緊趨勢的延續周期內，房地產降溫也將持續。
購房需求被明顯抑制
對於北京購房者的影響，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“雖然2017年下半年會有明顯的影響，但相對來說，之前調整首付比例的影響更大，因為月供壓力相對於首付壓力來說還是較小。剛需購房者心態還是要放平和。”
不過隨著調控力度的加大，北京購房需求被抑制。北京市住建委數據顯示，5月，北京二手住宅共實現10801套網簽，環比4月下滑36%，創下2015年2月（8672套）以來的最低值。
房價方面，鏈傢研究院數據表明，5月，北京市二手房成交均價環比下跌 2.3%，是經歷瞭連續17個月上漲之後連續下跌的第二個月。此外，調價中降價房源占比繼續攀升至 89.3%，是自 2012 年以來的最高水平，業主態度空前的緩和。
據《財經》新媒體瞭解，5月鏈傢成交量環比下降23.9%，不到3月份成交量的六分之一，處在2015年以來的最低點。鏈傢客戶成交周期52天，是自2012年以來的最大值，觀望情緒空前明顯。
鏈傢研究院認為，調控效果在5月進一步深化，成交價企穩回落，成交量低位運行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場已切實步入降溫期，在冷卻的市場中，買賣雙方預期松動，趨向理性。購房需求被明顯抑制，均價企穩回落成為必然結果。
環京區域調控加碼 投資將面臨風險
本輪調控從3月17日北京發佈政策開始，至今已兩月有餘，一二線城市樓市降溫後，其輻射的區域最近調控頻必買推薦頻加碼。
6月初，河北的廊坊、邢臺先後發佈樓市調控新政。廊坊規定，非當地戶籍居民傢庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，努力把房價穩定在2016年10月的水平，確保環比不增長。邢臺提出，對房價過高、上漲過快的縣（市）政府，要適時進行階段性限購工作。
伴隨著京津冀一體化的推進，廊坊的房價在2016年3月後集中爆發，一度一天一價。安居客發佈的《2016國民安居報告》顯示，2016年環京城市廊坊以103%的漲幅成為國內房價上漲最快的城市。在一系列限購、限價政策出臺後，房價開始趨於平穩。
張大偉分析，北京調控收緊，價格絕對值較低的周邊區域成為投資者的首選之地，再加上雄安新區等各種因素的利好，河北成為投資購房的重要戰場，市場供需結構非常緊張，這也是在過去一年多房價上漲瞭一倍多的主要原因。
但馬光遠提醒投資者，環北京地區的房地產市場基本屬於投資和炒作的市場，未來政策保持高壓的可能很大，註定這個市場屬於最危險的市場。
（《財經》新媒體 蔣詩舟/文 高素英/編輯）
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（《財經》新媒體 蔣詩舟/文 高素英/編輯）
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